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“买卖不破租赁”的例外

来源:深圳公司律师工作室 | 作者:尹艳荣 | 时间:2017/9/4

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  案例

  张某有位于青岛市市北区某处的一套88平方米房屋。2006年6月1日,张某与甲公司签订一份《房屋合同》,约定将前述房屋出租给甲公司,租赁期限自2006年6月l日至2016年5月31日,租金5万元,于合同签订之日一次性支付给张某,出租方应于收到租金后立即将房屋交付给甲公司,若不能如期将房屋交付给甲公司使用,需每月按租金总额5万元的5%支付金。合同签订当日张某收取了5万元租金,但此后张某一直未将房屋交付给甲公司。2007年3月,张某将该房屋卖给王某并办理了过户登记,王某于2007年6月装修入住。2007年7月27日,甲公司诉至法院,请求判令张某、王某腾空房屋并交给甲公司使用,同时请求判令张某支付逾期交付房屋的违约金3万元(暂计至起诉日)。

  一审法院经审理认为,甲公司与张某之间签订的房屋租赁合同合法,虽然讼争房在租赁期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动,但该事实依法不影响租赁合同的效力,故判决张某、王某将房屋腾空交给甲公司使用。宣判后,王某不服一审判决,提起上诉。

  二审法院认为,本案租赁物尚未交付承租人,从而也就没有产生公示效果,在此期间,张某将房屋转让给王某,王某已善意取得房屋所有权并装修入住。故甲公司在租赁合同签订长达一年之久后,才起诉要求王某腾空房屋交付其使用缺乏法律依据。至于甲公司要求张某承担交付不能的违约责任,可另案提起诉讼予以解决。最后判决撤销一审判决,驳回甲公司的诉讼请求。

  分析:所谓“买卖不破租赁”原则,是指即租赁关系依法成立之后终止之前,出租人再将租赁物转让给第三人的,租赁合同对受让人继续有效。《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

  对此,山东岛城律师事务所石志远分析认为,就本案而言,本案租赁物在租赁期间发生所有权变动,其表面形式符合《合同法》第229条规定之情形,一审法院亦据此认定租赁合同有效,进而判令出卖人及买受人应当腾空租赁物交付承租人使用。但细推本案案情,存在诸多不合情理之情节,比如租金畸低、租期过长且10年租金在签订合同当日即一次性支付、租赁物至今未交付承租人等,不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能。故对《合同法》第229条不能僵硬理解,“买卖不破租赁”原则的适用应受到相应的限制。

  “买卖不破租赁”原则的适用须具备三个条件:其一,原房屋租赁合同仍然有效;其二,租赁物已交付于承租人;其三,出租人将租赁物所有权让与第三人。特别是租赁物必须以交付承租人使用,作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式,只有如此,承租人才能据此对抗租赁物新的所有人,行使其合同权利。有关国家和地区的相关法律规定及法学界也是持这一观点。

  本案承租人在签订租赁合同后较长内从未关心租赁物的实际状况,也未实际交付使用;相反,买受人在房产交付后即更名过户,亦善意合理使用,并且装修入住。因此应该保护新所有权人之合法权益,以免出现买受人在不知情的情形下被迫接受不公平、不合理的租赁合同局面,故法院据此驳回承租人之诉求。以此原则处理此类纠纷,既有法理依据,亦兼顾到公平合理之原则,也会起到今后此类恶意诉讼日益减少直至杜绝,维护公序良俗,养成诚信风尚之社会效果。

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