欢迎您访问尹艳荣律师网站，很高兴能为您服务，如果您有任何有关法律方面的难题，都可以来电咨询，我的手机号码：13670032586！祝您生活愉快！

　　案例

　　张某有位于青岛市市北区某处的一套88平方米房屋。2006年6月1日，张某与甲公司签订一份《房屋合同》，约定将前述房屋出租给甲公司，租赁期限自2006年6月l日至2016年5月31日，租金5万元，于合同签订之日一次性支付给张某，出租方应于收到租金后立即将房屋交付给甲公司，若不能如期将房屋交付给甲公司使用，需每月按租金总额5万元的5%支付金。合同签订当日张某收取了5万元租金，但此后张某一直未将房屋交付给甲公司。2007年3月，张某将该房屋卖给王某并办理了过户登记，王某于2007年6月装修入住。2007年7月27日，甲公司诉至法院，请求判令张某、王某腾空房屋并交给甲公司使用，同时请求判令张某支付逾期交付房屋的违约金3万元(暂计至起诉日)。

　　一审法院经审理认为，甲公司与张某之间签订的房屋租赁合同合法，虽然讼争房在租赁期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动，但该事实依法不影响租赁合同的效力，故判决张某、王某将房屋腾空交给甲公司使用。宣判后，王某不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院认为，本案租赁物尚未交付承租人，从而也就没有产生公示效果，在此期间，张某将房屋转让给王某，王某已善意取得房屋所有权并装修入住。故甲公司在租赁合同签订长达一年之久后，才起诉要求王某腾空房屋交付其使用缺乏法律依据。至于甲公司要求张某承担交付不能的违约责任，可另案提起诉讼予以解决。最后判决撤销一审判决，驳回甲公司的诉讼请求。

　　分析：所谓“买卖不破租赁”原则，是指即租赁关系依法成立之后终止之前，出租人再将租赁物转让给第三人的，租赁合同对受让人继续有效。《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　对此，山东岛城律师事务所石志远分析认为，就本案而言，本案租赁物在租赁期间发生所有权变动，其表面形式符合《合同法》第229条规定之情形，一审法院亦据此认定租赁合同有效，进而判令出卖人及买受人应当腾空租赁物交付承租人使用。但细推本案案情，存在诸多不合情理之情节，比如租金畸低、租期过长且10年租金在签订合同当日即一次性支付、租赁物至今未交付承租人等，不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能。故对《合同法》第229条不能僵硬理解，“买卖不破租赁”原则的适用应受到相应的限制。

　　“买卖不破租赁”原则的适用须具备三个条件：其一，原房屋租赁合同仍然有效;其二，租赁物已交付于承租人;其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。特别是租赁物必须以交付承租人使用，作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。有关国家和地区的相关法律规定及法学界也是持这一观点。

　　本案承租人在签订租赁合同后较长内从未关心租赁物的实际状况，也未实际交付使用;相反，买受人在房产交付后即更名过户，亦善意合理使用，并且装修入住。因此应该保护新所有权人之合法权益，以免出现买受人在不知情的情形下被迫接受不公平、不合理的租赁合同局面，故法院据此驳回承租人之诉求。以此原则处理此类纠纷，既有法理依据，亦兼顾到公平合理之原则，也会起到今后此类恶意诉讼日益减少直至杜绝，维护公序良俗，养成诚信风尚之社会效果。