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什么是买卖不破租赁

来源:深圳公司律师工作室 | 作者:尹艳荣 | 时间:2017/8/28

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  买卖不破系一习惯说法,其基本含义是:房屋租赁关系存续期间,出租人转让房屋所有权的,受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的义务。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条中规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原对承租人和新房主继续。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。

  买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来,基于债权的相对性和物权的优先性,租赁权不能对抗第三人,承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利,这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。司法实践表明,土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时,租赁合同即告,对承租人不利,因租赁物所有人基于物权的绝对性,可以自由处分租赁物,全然不顾承租人的利益;承租人则完全处于被动,致使租赁关系极不稳定,承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展,民法经历了一个从重权属到重利用的过程,从而导致原来的看重租赁物所有人的所有权,轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。从而确立了“买卖不破租赁”原则。同时,近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中,无论租赁的目的是为了居住,还是为了经营,均因租赁方本身不享有相应的不动产,相对于出租方而言,其在经济上往往处于劣势地位,衡量两者利益,法律当然倾向于保护承租人的生存权。对此,王泽鉴先生曾有精辟的论述:“居住为人生之基本需要,物价高昂,购买不易,承租人多属经济上之弱者,使有特别保护之必要。”

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